Skizzierung eines facettenreichen Hamburger Zinshausmarktes

Skizzierung eines facettenreichen Hamburger Zinshausmarktes – im Juni 2014

Hamburg ist eine große Stadt mit vielfältigen urbanen Quartieren. Eine dynamische Metropole, die sich beständig verändert. Das prägt auch den facettenreichen Markt der Zinshäuser.

Stadtteile wie Ottensen, St. Georg und auch das Schanzenviertel sind in den letzten Jahren vom Quartier des eher durchschnittlichen Arbeitnehmers zunehmend zu Stadtteilen höherer Einkommensgruppen mutiert. Profitiert haben hierbei natürlich auch die Eigentümer der Zinshäuser. Überproportional hohe Mietsteigerungen haben Bauinvestitionen in die Renovierung vieler zum Teil noch aus der Gründerzeit stammenden Zinshäuser erst richtig attraktiv gemacht. Nicht jeder begrüßt diesen Wandel. Fakt ist aber auch, dass die Altbausanierung teuer ist. Nur mit einer angemessenen Ertragserwartung werden die notwendigen Anreize für die Eigentümer initiiert. Im Resultat ist in diesen Teilen der Stadt ein überproportionaler Preisanstieg für Zinshausimmobilien zu verzeichnen.

Hamburg ist eine Stadt der Gegensätze. Es gibt auch Stadtteile wie Borgfelde, Hamm, Horn und Billstedt. Traditionsreiche Quartiere mit günstigeren Wohnungsmieten. Weitgehend fehlen hier die Gründerzeitbauten. Ursache hierfür sind die Kriegszerstörungen. Zahlreich prägen Genossenschaftsbauten und die Mehrfamilienhäuser der städtischen Wohnungsgesellschaften das Straßenbild. Vorhanden sind aber auch die Zinshäuser. Häufig solide Rotklinkerbauten, die nach dem Kriege errichtet worden sind. Der Anleger findet hier kostengünstigere Immobilien. Für Aufteiler sind diese lokalen Märkte von geringerem Interesse, weil hier nur bedingt ein Markt für Eigentumswohnungen vorhanden ist. Die Entwicklung ist hier eher noch durch mehr Konstanz geprägt.

Harburg war bis zum Jahr 1937 eine eigenständige Industriestadt vor den Toren der Metropole. Eine verhaltene kommunale Eigenständigkeit ist auch heute noch erkennbar. Der Zinshausmarkt bietet hier Spezifika, die für Anleger mit einem eher überschaubaren Budget interessante Perspektiven eröffnen. In der Harburger Innenstadt, Heimfeld, Eißendorf etc. gibt es hunderte kleinerer Zinshäuser und Wohnanlagen. Manche sind sanierungsbedürftig. Partiell sind Sanierungsgebiete ausgewiesen. Für die Sanierung wird Kapital benötigt. Häufiger könnte der Verkauf für den Alteigentümer die Lösung und für den Käufer der Zinshausimmobilie den Einstieg in die Vermögensbildung sein. Besonderes prosperierend ist gegenwärtig die städtebauliche Entwicklung im Gebiet des Harburger Hafens. Auf ehemaligen Industriebrachen entstehen hier neue attraktive Quartiere.

„Wir suchen ein Zinshaus in Eimsbüttel, Eppendorf oder Winterhude.“ „In diesen Stadtteilen möchten wir wohnen.“ Das sind häufig gehörte Aussagen von Anlegern und Mietern. Diese Stadtteile sind bei beiden Gruppierungen begehrt. Grund und Boden ist jedoch nicht vermehrbar. Auch eine nachträgliche bauliche Verdichtung wird kaum Abhilfe verschaffen können. Die Marktentwicklung bewegt sich hier seit langem auf einem hohen Niveau. Zinshäuser in der Eppendorfer Landstraße, Bismarckstraße oder in der Lappenbergsallee sind beliebt. Vielfach wurden sie in Eigentumswohnungen umgewandelt. Für den klassischen Zinshausanleger sind diese Objekte in der Folge nicht mehr als potenzielles Angebot vorhanden. Das forciert zusätzlich die Preisentwicklung. Im Ergebnis erhält der erfolgreiche Erwerber eines Zinshauses hier zumeist eine geringere Rendite, dafür aber auch eine besonders wertbeständige Anlage.
Gibt es die zukünftigen Märkte für den Zinshauskäufer? Es ist kein Geheimnis mehr, dass Barmbek für Investoren und Anleger immer attraktiver geworden ist. Der Bahnhof im Zentrum wird gerade saniert. Die Fuhlsbüttler Straße ist im Kerngebiet als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Ehemalige Bahnareale und große Teile der Liegenschaft des Allgemeinen Krankenhauses sind zu Flächen einer erfolgreichen Konversion geworden. Viele hundert Eigentumswohnungen werden und wurden neu gebaut. Das klassische Barmbek wandelt sich. Adressat ist jetzt auch ein wohlhabenderes Publikum. Es gibt im Stadtteil in der Kombination auch zahlreiche Wohn- und Geschäftshäuser. Ein potenzielles Angebot für den Zinshauskäufer, der eine gemischte Nutzung seiner Immobilie als Vorteil erkennt.

In Wilhelmsburg waren im Jahr 2013 die internationale Bau- und auch die Gartenausstellung wichtige Impulsgeber für die weitere Entwicklung der Elbinsel. Im Kontext mit den Ausstellungen wurde auch die Behörde für Stadtentwicklung im Zentrum von Wilhelmsburg neu angesiedelt. Immer mehr Anleger entdecken die Potenziale des Stadtteils. Es gibt auch eine vielgestaltige Altbausubstanz mit sehenswerten Zinshäusern im Reiherstiegviertel. Ein Leben am Wasser in zahlreichen grünen Oasen. Insgesamt gegenwärtig vielleicht noch etwas für den eher kreativ positionierten Anleger.
Rothenburgsort, ein noch etwas verschlafenes Quartier am Wasser. Vorhanden ist die Nachbarschaft zur Hafencity. Erlebbar ist die bauliche Revitalisierung des Ortszentrums.

Im Nordosten Bramfeld. Mittel- und langfristig soll eine U Bahn zukünftig für eine verbesserte Integration des Stadtteils in den öffentlichen Personennahverkehr sorgen. Wohnen ist hier günstiger, Zinshäuser sind noch etwas preiswerter.
Die Stadt, der Markt bietet zahlreiche Chancen – Optionen – für Käufer und Verkäufer von Zinshäusern. Sie müssen je nach Sichtweise – nur wahrgenommen werden.

Wir von PCS Hamburg möchten Sie beim Verkauf und Kauf eines Zinshauses beratend begleiten. Nutzen Sie unser Wissen und unsere Erfahrung.

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme.